月曜日, 6月 24, 2024
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【衝撃のサンフランシスコオフィス事情!】空きスペースを巡る戦いが勃発!

10年前、当時小さな新興ベンチャーファームであったPear VCは、パロアルトの目立たないオフィスで営業し、明るくコンピュータをテーマにしたアートで活気づけられていました。先月、同社は今年5月にデートまで最大規模の資金を調達し、ファイルストレージの巨人Dropboxとの間で「Aクラス」オフィススペース30,000平方フィートのサブリース契約を静かに締結しました。

サンフランシスコ・クロニクル紙が先週最初に報じたように、ChatGPTの開発者であるOpenAIは、ウーバーから合計486,600平方フィートの2棟のビルをサブリースしました。ウーバーはもともとDropboxの向かいにある4棟のビルをリースし、そのうち2棟を引き続き使用すると発表しましたが、それ以外の2棟はサブリースされることになります。

OpenAIのライバルであるAnthropicも、報道によると、ダウンタウンのサンフランシスコにある250,000平方フィートのビル(以前はSlackの本社)をまるごとサブリースする「かなりの規模の契約」を締結したばかりです。

Slackを2021年に買収したSalesforceはAnthropicの投資家です。一方、Pear VCの共同創設者であるPejman Nozadは、まだアメリカに比較的新参者であり、ペルシャ絨毯をシリコンバレーの重要人物に売っていた頃、Dropboxに初めて小切手を書きました。

ただし、このようなサブリース契約は必ずしも握手で始まるわけではありません。NozadにDropboxとの関係からPearの新しいスペースを押さえたか尋ねると、彼は否定します。「このオフィスは彼らにとってビジネスディールでした」とNozadは言います。「創業者たちは関与していません。17年間絨毯を売っていたので、交渉のスキルはいくつかあります」と笑いながら付け加えます。

確かに、資金力のある上昇企業にとっては、サブリース契約を結ぶのに最適な時期です。商業不動産サービス企業CBREのエグゼクティブディレクターであるコリン・ヤスコチは、「ミッションベイと市の金融地区などの主要地域では、サブリース料金は現在、平方フィートあたり60〜80ドルの範囲だ」と述べています。階数が高く、設備が多いほど価格は高くなります。5年未満のリース契約の残りが少ないスタートアップにとっては、より良い条件(近い将来他の場所で再度リースする必要があるため)です。比較すると、オフィスのリース料金は2019年9月に75ドルを超え、パンデミックが街を混乱させる前にピークに達しました。

現在、選択肢は数多くあります。サンフランシスコの商業ビルの空室率は現在35%であり、ドアから流出するテナントの数は入ってくるテナントよりも多いです。

Dropboxは最初に現在使用している建物の全体の750,000平方フィートをリースしましたが、完全に埋まることはありませんでした。COVIDが襲来した後、より積極的に使用を縮小し始めました。2021年末に、Dropboxは15年間のリースの一部を終了するために3200万ドルを支払いました。Pear VCにサブリースする前に、約200,000平方フィートを2つの異なるライフサイエンス企業(Vir BiotechnologyとBridgeBio)にサブリースしました。まだ半分も埋まっていません。

今週、AdobeはSan FranciscoのShowplace Square地区にあるリース済みスペースの半分をリストに掲載し、かつて占有していた建物の3階に156,000平方フィートをサブリースしようとしています。

しかし、転換点が見えてきているようです。CBREのデータによると、今年第3四半期のサンフランシスコの「正味吸収量」は185万平方フィートのマイナスで、市場の需要は520万平方フィートに達し、2020年第1四半期以来の最大の増加となりました。

その多くはOpenAIなどの企業によるものであり、Yasukochiは、より洗練されたスペースを以前よりも同じかそれ以上の価格でレンタルできる中心部のエリアに魅力を感じて、新しい一連の企業が進出し始めていると指摘しています。Yasukochiは、「社員を取り戻すための大きなチャンスです」と述べています(OpenAIのCEOであるSam Altmanは、従業員が実際に集まると会社がより効果的になると長年述べています)。

確かに、ヤスコチは、来年下半期に経済が改善し、金利が下がると、特にテック企業が回復し、都市を引き連れると予測しています。「多くのテック企業は過剰な従業員、不動産、その他のコストを素早く削減しました」とヤスコチは述べています。また、テック企業は通常「削減に早く反応するが、成長も早い」とも述べています。「テックが生み出す成長量に匹敵する他の産業は見当たりません」と彼は付け加えました。

ヤスコチは、これらのテック企業が必ずしもサンフランシスコのヘイズ・バレーで成長するとは考えていないと述べています。小さなショップが点在するこの地域は、今年のサンフランシスコの再興をリードし、「Cerebral Valley」という呼び名を喜んで受け入れていますが、ヤスコチは、ほとんどのチームが「レストランやバーで会議を行い、自宅で働いている」と指摘しています。

ヤスコチは続けて、「オフィススペースはあまりない」と述べています。

上の写真:Dropboxの本社があるサンフランシスコの1800 Owens Street。同じく、Pear VCのサンフランシスコオフィスです。

元記事はこちら

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